איזו דירה אנחנו באמת יכולים להרשות לעצמנו? 18/10/2010
לאחרונה פירסם המפקח על הבנקים בבנק ישראל הנחייה חדשה לבנקים למשכנתאות בעניין שיעור המימון על המשכנתאות מעבר ל-60% מערך הנכס. גל גואה של מחאה צץ בציבור שהתרגש לשמוע שלא יוכל יותר לקבל משכנתאות מעבר ל-60% מערך הנכס. קבוצות מחאה בפייסבוק צצו כפטריות אחרי הגשם: "גם לי נמאס שזוגות צעירים לא מצליחים לקנות דירה במדינה הזו!" ו"חיים בשכירות - כי גם אני לא מסוגל לקנות דירה כיום!". ראוי לציין שבנק ישראל לא הגביל את הבנקים למשכנתאות לתת משכנתאות עד לגובה 60% מערך הנכס, אלא הורה לבנקים להגדיל את ההפרשות שלהם לחובות מסופקים עבור הלוואות כאלו. חובות מסופקים אלו חובות שישנו ספק אם יוחזרו. על כל סכום הלוואות שהבנקים נותנים הם נדרשים להפריש חלק מסוים לחובות מסופקים, והדבר בא לידי ביטוי בשורה התחתונה של שורת הרווח של הבנק. השאלה היא האם הבנקים יגלגלו את העלות הנוספת הזו לציבור כהעלאת ריבית, או יגבילו למעשה את גובה המשכנתא שהם נותנים ללווים.
המשכנתא הממוצעת באזור המרכז זינקה בשנתיים וחצי האחרונות ב-55% מ-400 אלף שקל ל-620 אלף שקל בממוצע. משכנתא לדירה בפריפריה זינקה מ-350 ל-550 אלף שקל. כמובן שההכנסות של משקי הבית לא עלו בשיעור כזה. לווים רבים התפתו לריביות הנמוכות מאוד ולקחו משכנתאות גבוהות ללא בחינה לעומק מה יקרה כשהריביות יעלו.
הנחת היסוד של מרבית משקי הבית והזוגות הצעירים היא שחייבים לקנות דירה. רכישת דירה היא נורמה חברתית שלוותה בעידוד ממשלות ישראל לדורותיהן, מטעמים ציוניים כמובן, כמו למשל ע"י מתן משכנתאות זכאות. אחוז הבעלות על דירה בישראל הוא בין הגבוהים במדינות המערב. וראינו מה קרה בארה"ב כאשר לווים שלא יכלו לעמוד בהחזרים רכשו דירות...
איזו דירה אנחנו באמת יכולים להרשות לעצמו?
אני מציעה להסתכל על העניין מהכיוון ההפוך. היום זוג צעיר, קודם כול רואה איזו דירה הוא רוצה לקנות , "כי החברים/אחים/הורים שלנו גרים בשכונה הזו והיא ממש סבבה", ואז מחשב צעדיו לאחור ומחליט על גובה המשכנתא עפ"י ההון העצמי שיש לו. אני מציעה לעשות בדיוק להיפך – על פי ההון העצמי וחישוב ההחזר החודשי הריאלי לתשלומי המשכנתא, נוכל לחשב מהו הסכום הריאלי לרכישת דירה שנוכל לעמוד בו.
חישוב בשלושה צעדים:
1. מהו ההחזר החודשי הריאלי?
כלל האצבע המומלץ הוא שההחזר החודשי לא יעלה על 20-22% מגובה ההכנסה נטו. לרוב, הבנקים מאפשרים החזר חודשי גבוה יותר של רבע ואפילו שליש מההכנסה החודשית נטו. אבל יש לזכור שזו זווית ההסתכלות של הבנק וחישוב הסיכון מבחינתו. אין ספק שההמלצה שלנו שמרנית יותר ונובעת ממספר סיבות:
א. ההחזרים החודשיים צמודים למדד ועולים עם הזמן בשיעור גבוה יותר מעליית ההכנסה של משק הבית.
ב. את המשכנתא אנחנו משלמים בכל מקרה למשך עשרות שנים, גם בתקופות הטובות וגם בתקופות הפחות טובות כלכלית.
ג. שמירה על גמישות – משכנתא היא הוצאה קבועה וקשיחה יחסית וככול שהחלק שלה בהוצאות עולה, משק הבית יתקשה להתמודד מול שאר ההוצאות. במיוחד עבור משפחות צעירות עם ילדים קטנים אשר משלמות "משכנתא נוספת" בדמות התשלומים בהוצאות הטיפול בילדים. למטפלת/מעון/משפחתון/גן ילדים פרטי/צהרון.
לדוגמא: נניח שההכנסה החודשית נטו שלכם היא 15,000 שקל, הרי שגובה החזר המשכנתא המירבי המומלץ הוא כ-3,000 שקל.
2. מהו גובה הלוואת המשכנתא?
גובה הלוואת המשכנתא תלוי כמובן בהחזר החודשי, בגובה הריבית ובמספר השנים שאנחנו מעוניינים ויכולים להתחייב אליהן. כמובן ככול שאנחנו מתבגרים, גם הבנק יגביל אותנו במספר השנים. יש לזכור גם שסה"כ התשלומים ע"ח הריבית יהיו גבוהים יותר ככול שמספר השנים רב יותר.כמובן שככול שאנחנו משלמים את המשכנתא מספר שנים רב יותר, אחוז הריבית שאנחנו משלמים גבוה יותר.
ניתן להיעזר במחשבוני המשכנתא הקיימים באינטרנט ולראות מהו טווח גובה המשכנתא המתקבל.
לדוגמא: בהנחת החזר חודשי של 3,000 שקל וריבית 4%, המשכנתא תהיה 495,000 שקל ל-20 שנה ו-630,000 שקל ל-30 שנה.
3. אז מהו מחיר הדירה
על מחיר הדירה יש להוסיף עלויות נילוות בין 5% ל-10% ולעיתים אף יותר ממחיר הדירה (ראו מאמר נוסף: "כמה עולה לנו כל המסביב").
אם נוסיף לסכום המשכנתא שחישבנו (בסעיף הקודם) את ההון העצמי שברשותנו, נקבל את עלות רכישת הדירה. מהעלות הזו נקזז את העלויות הנילוות ונקבל את מחיר הדירה שנוכל לרכוש.
לדוגמא:
גובה ההחזר החודשי: 3,000 שקל.
גובה המשכנתא: 550,000 שקל.
ההון העצמי :500,000 שקל.
סה"כ: 1,050,000 שקל. זהו סכום עלות רכישת הדירה, הכולל בין 5% ל-10% עלויות נילוות. ולכן:
מחיר הדירה: בין 950,000 שקל למיליון שקל.
לסיכום
הנחת היסוד של מרבית משקי הבית והזוגות הצעירים היא שחייבים לקנות דירה. רכישת דירה היא נורמה חברתית שלוותה בעידוד ממשלות ישראל לדורותיהן, מטעמים ציוניים כמובן. אחוז הבעלות על דירה בישראל הוא בין הגבוהים במדינות המערב. לעומת זאת, ראינו מה קרה בארה"ב ללווים שהתקשו לעמוד בהחזרי המשכנתאות.... ההחלטה היא כמובן בידיים שלכם.
.jpg?id=17628039)
